近年來(lái)，二手房市場(chǎng)迅速發(fā)展，受房?jī)r(jià)波動(dòng)所帶來(lái)巨額差價(jià)利益驅(qū)動(dòng)，買賣一方停止或者拒絕繼續(xù)履行合同，中介機(jī)構(gòu)為賺取中介費(fèi)用違規(guī)操作等導(dǎo)致的糾紛并不鮮見(jiàn)。二手房買賣可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及如何防范。幾種常見(jiàn)的毀約方式1共有人稱房屋買賣合同未經(jīng)其同意，主張房屋買賣合同無(wú)效。目前，我國(guó)的所有權(quán)證對(duì)于共有人的記載不Q面，雖屬家庭共有房產(chǎn)，但大多登記在一人名下，簽訂合同時(shí)，共有人并未簽字，就容易發(fā)生共有人明知房屋買賣仍主張合同無(wú)效的情況。2案外人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。主要分為兩種情況，一種是涉案房屋的實(shí)際承租人以承租人應(yīng)享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效或者撤銷合同;一種是售房人與第三人惡意串通，偽造與第三人存在承租關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)，由第三人訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。3簽訂房屋買賣合同時(shí)，如果售房人尚未取得房屋所有權(quán)，就可能采取多種方式違約。比如第三人主張房屋的所有權(quán)歸其所有，售房人是名義購(gòu)房人，雙方屬于借名買房關(guān)系，且實(shí)際占有空置房屋，導(dǎo)致售房人根本無(wú)法交付房屋，進(jìn)而出現(xiàn)爭(zhēng)議，甚至解除合同。4售房人以各種理由違約。有的售房人以房屋存在D押。辦理過(guò)戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。青島二手房買賣定金協(xié)議
2.要實(shí)事求是、講究誠(chéng)信。買賣雙方不要為貪圖小利，比如減少稅費(fèi)、D款利率等等而簽訂陰陽(yáng)合同或者黑白合同，一旦被對(duì)方惡意利用，就會(huì)給自己造成重大的經(jīng)濟(jì)損失；中介機(jī)構(gòu)亦應(yīng)秉承誠(chéng)信原則，為買賣雙方提供專業(yè)、質(zhì)量的居間服務(wù)。3.要有約必守、違約必?fù)?dān)。合同簽訂后買賣雙方都應(yīng)本著誠(chéng)信的原則，積極有效地履行合同。不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)或者只為自己利益Z大化而損害他人的利益。法律是不會(huì)讓違約方因其違約行為獲取利益的。同時(shí)，要嚴(yán)格按照合同中約定的期限、內(nèi)容履行義務(wù)、行使權(quán)利，并保留相應(yīng)的證據(jù)，以便在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)保護(hù)自己的合法權(quán)益。只有每個(gè)人都能依法、誠(chéng)信，才能建立良好的社會(huì)環(huán)境，使整個(gè)社會(huì)在法治的軌道上前進(jìn)。房屋中介機(jī)構(gòu)盡職居間需注意的問(wèn)題房屋中介機(jī)構(gòu)作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，并收取一定比例的傭金，其應(yīng)當(dāng)負(fù)有更高的注意義務(wù)。對(duì)于房屋權(quán)屬狀況、當(dāng)事人的訂約能力等與訂約相關(guān)的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告。比如：房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設(shè)定有D押權(quán)、是否已被國(guó)家機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施，交易房屋是否C賣人家庭名下唯Y住房。嶗山區(qū)咨詢二手房買賣二手房買賣合同均有中介方的參與，房屋買賣合同也大多同時(shí)簽訂居間合同或者統(tǒng)一簽訂為房屋買賣居間合同。
買賣二手房過(guò)程中，從一開(kāi)始的找中介看房，成交、D款、過(guò)戶，順利拿到房本，似乎全部流程就已走完。然而，并沒(méi)有！好多事項(xiàng)如果沒(méi)有及時(shí)與原房主交割利索，可能給你帶來(lái)一系列難題。首先，物業(yè)交割一點(diǎn)都馬虎不得。水、電、氣卡，門禁，門鑰匙，全部留下。寬帶的用戶名和密碼，得給你留下，你可以直接續(xù)費(fèi)使用。有的還有有線電視卡什么的，也得交割，原房主帶走對(duì)他沒(méi)用，但有的房子是一戶一卡，沒(méi)有了你就看不了有線電視了，當(dāng)然如果你不看有線電視那沒(méi)影響。沒(méi)有附帶地下室、車位，這些歸屬怎么算？是原房主直接轉(zhuǎn)讓給你，還是購(gòu)房時(shí)不包括這些，原房主自行處理？這些都要交割清楚。物業(yè)相關(guān)費(fèi)用也要交待好，如歷年的物業(yè)費(fèi)，水、電、氣費(fèi)有沒(méi)有拖欠，有的話，讓中介督促原房主盡快繳清。其次，戶型圖和裝修走線圖要到手。這東西，說(shuō)起來(lái)可能沒(méi)用，但真用起來(lái)能起大作用。戶型圖，如果你想重新裝修設(shè)計(jì)，哪些是承重墻，哪些是減力墻，看看圖就一目了然。以后轉(zhuǎn)讓房屋，也能有圖有真相。裝修走線圖，那可太重要了。特別是廚房衛(wèi)生間，水電氣走管走線很多，也是很容易出現(xiàn)維修事件的地方。有了裝修走線圖，知道原房主是怎么走線的，要維修、走線，往墻上打眼什么的。
原告潘某與被告江某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定江某將位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)某房屋及屋內(nèi)家具、家電、裝飾裝修和配套設(shè)施設(shè)備等以156萬(wàn)元的價(jià)格出售給潘某。雙方在合同中還約定，C賣人江某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起700日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)；如因C賣人原因未如期將與該房屋相關(guān)戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金，逾期超過(guò)700日未遷出的，自逾期超過(guò)30日起，C賣人應(yīng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。2012年8月13日，潘某與江某雙方簽訂了《戶口遷出協(xié)議》，進(jìn)一步約定江某應(yīng)于2014年7月22日前將戶口遷出。合同簽訂后，江某未按照合同約定將戶口遷出。潘某遂提起訴訟，要求江某支付未履行戶口遷出義務(wù)的違約金。裁判結(jié)果昌平法院經(jīng)審理后認(rèn)為，江某未在2014年7月22日前將戶口遷出的行為已構(gòu)成違約，且逾期超過(guò)30日，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)房屋總價(jià)款5%的違約金，及按日計(jì)算的違約金，判決江某在七日內(nèi)支付潘某違約金七萬(wàn)八千元，并按照每日七百八十元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，支付自2014年8月22日起至江某將戶籍從涉案房屋實(shí)際遷出之日的違約金。法官提示房屋H口問(wèn)題同樣重要。近年來(lái)。中介首先能夠保證客戶有充足的房源進(jìn)行選擇，其次可以把控買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)作。
擔(dān)保人為某擔(dān)保公司。某擔(dān)保公司為保障自身利益減輕風(fēng)險(xiǎn)，要求劉某為其公司員工出具公證的授權(quán)委托書(shū)。同日，劉某等三人分別出具《委托書(shū)》，委托書(shū)約定：該擔(dān)保公司員工楊某為受托人，委托楊某代為辦理劉某等三人名下一套房屋出售的一切手續(xù)。上述《委托書(shū)》經(jīng)公證處公證。后劉某等三人未能按時(shí)足額歸還借款，楊某作為劉某等三人的代理人將房屋出售給某資產(chǎn)管理公司，價(jià)款為3658000元，某資產(chǎn)管理公司委托張某辦理相關(guān)房屋買賣事宜。該資產(chǎn)管理公司在購(gòu)買該房屋后，又將房屋轉(zhuǎn)手出售給委托代理人張某。經(jīng)法院向中介公司詢價(jià)，涉案房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為550萬(wàn)元至650萬(wàn)元。裁判結(jié)果昌平法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該交易房屋價(jià)款的支付過(guò)程不符合常理。某資產(chǎn)管理公司并沒(méi)有直接向受托人楊某匯款，而是由案外人匯款至該公司的代理人張某名下，再由張某把錢匯給楊某。另外，該資產(chǎn)管理公司的委托代理人賬戶內(nèi)明明有足額款項(xiàng)卻要分三次匯款，再加上房屋交易過(guò)程各參與者之間錯(cuò)綜復(fù)雜的聯(lián)系，沒(méi)有理由不讓人懷疑雙方之間存在其他交易往來(lái)，而且房屋交易價(jià)款也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)。楊某稱某擔(dān)保公司履行了擔(dān)保責(zé)任，又提交了此后該公司向D款人匯款的記錄。但擔(dān)保公司履行了擔(dān)保責(zé)任后。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能chu賣，chu賣共有房屋時(shí)，還須提交共有人同意的證明書(shū)。嶗山區(qū)咨詢二手房買賣
二手房包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。青島二手房買賣定金協(xié)議
1不看白天看晚上入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無(wú)定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無(wú)法看到的，只有在晚上才能得到**確切的信息。2不看晴天看雨天下過(guò)大雨后，無(wú)論業(yè)主先前對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)怎樣的“裝飾”，都逃不過(guò)雨水的“侵襲”，這時(shí)候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無(wú)遺。尤其要格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒(méi)有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。3不看建材看格局購(gòu)買房屋**好是看空房子。因?yàn)榭辗孔記](méi)有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。理想的格局是打開(kāi)大門從陽(yáng)臺(tái)進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。如果客廳的門直接面對(duì)臥室，則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開(kāi)來(lái)。如宴客功能、休息功能等。4不看墻面看墻角查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購(gòu)房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來(lái)說(shuō)更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問(wèn)題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。5不看裝潢看做工好的裝潢都會(huì)讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛一一遮掩。青島二手房買賣定金協(xié)議
青島天潤(rùn)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司成立于2004年，是城陽(yáng)區(qū)加盟品牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。自公司成立以來(lái)，規(guī)模不斷擴(kuò)大，在城陽(yáng)區(qū)已經(jīng)擁有10家店面，業(yè)績(jī)更是蒸蒸日上，18年來(lái)穩(wěn)居城陽(yáng)區(qū)二手房成交市占率，2018年引進(jìn)新房業(yè)務(wù)，快速搶占市場(chǎng)，年傭金過(guò)千萬(wàn)。2021年5月20日青島天潤(rùn)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司及旗下子公司進(jìn)行了品牌升級(jí)，完成華麗轉(zhuǎn)身，正式與我愛(ài)我家簽約加盟。我愛(ài)我家是國(guó)內(nèi)登錄A股主板市場(chǎng)的入口級(jí)多元一體化居住平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商，更是超20年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)深耕者。多年來(lái)，我愛(ài)我家立足中國(guó)，服務(wù)全球，是以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)為的A股主板企業(yè)。我愛(ài)我家目前已覆蓋全國(guó)49個(gè)城市，海外覆蓋華人置業(yè)區(qū)域6城。全集團(tuán)擁有員工53000多人，全國(guó)門店數(shù)量近5000家。覆蓋業(yè)務(wù)更是多元化，包括：二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、住宅&商業(yè)資產(chǎn)管理、海外置業(yè)、房產(chǎn)衍生業(yè)務(wù)。“以人為本，價(jià)值予人”是我愛(ài)我家一貫堅(jiān)持的人才價(jià)值觀。我愛(ài)我家目前擁有的是一支經(jīng)得住考驗(yàn)、打得了硬仗的年輕化隊(duì)伍。未來(lái)三年，我愛(ài)我家將打造萬(wàn)億GTV的數(shù)字驅(qū)動(dòng)居住服務(wù)平臺(tái)。