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房地產(chǎn)律師談借名購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范。
近二十年來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)越炒越高，泡泡越吹越大，越調(diào)控越亂象叢生。一線城市房?jī)r(jià)早已超英趕美，并且奇跡還在被不斷的創(chuàng)造。“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，調(diào)控口號(hào)喊得再響，仍然抵擋不住買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)、炒炒炒。
由于長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)政策朝三暮四治標(biāo)不治本，不同時(shí)期不同身份的購(gòu)房人可能適用不同的購(gòu)房政策和貸的款項(xiàng)政策。因此，不少購(gòu)房人出于規(guī)避調(diào)控政策的目的，通過(guò)借用他人名義的方式購(gòu)買(mǎi)房屋、申請(qǐng)貸的款項(xiàng)。還有一些低調(diào)的“房叔房嬸”本著財(cái)不外露及不可告人的目的，也常常借名購(gòu)房。下面就聊聊借名購(gòu)房的法律效力、法律風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防控那些事。
借名購(gòu)房的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)
1、無(wú)書(shū)面協(xié)議，出名人否認(rèn)曾約定借名買(mǎi)房。借名買(mǎi)房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書(shū)面協(xié)議，登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買(mǎi)房。
2、違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買(mǎi)房協(xié)議可能被認(rèn)定無(wú)效。借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，雖簽訂書(shū)面協(xié)議，但因規(guī)避政策，協(xié)議存在被法院認(rèn)定無(wú)效的可能，借名人無(wú)法實(shí)現(xiàn)獲得房屋物權(quán)的目的。
3、出名人（即登記人）拒絕辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。在房屋滿(mǎn)足約定過(guò)戶(hù)條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)的主動(dòng)權(quán)掌握在出名人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。
4、借名人（即出資人）被要求騰退搬離房屋。購(gòu)買(mǎi)房屋后，借名人往往實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記主義，借名人可能面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
5、房屋因出名人涉訴而被查封或處分。借名買(mǎi)房系借名人和登記出名人之間的約定，根據(jù)物權(quán)公示原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦出名人涉訴，該房屋作為其財(cái)產(chǎn)面臨被查封或處分的危險(xiǎn)。如：出名人離婚，其配偶主張?jiān)摲课葑鳛榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)應(yīng)分割；出名人負(fù)有債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)保全而致該房屋被查封；出名人死亡，房產(chǎn)可能被其繼承人爭(zhēng)奪或者不配合過(guò)戶(hù)
6、出名人將房屋出賣(mài)、抵扣給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人。二者簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能以不當(dāng)?shù)美虺雒酥鲝堎r償。
借名購(gòu)房的正確姿勢(shì)
針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，建議大家購(gòu)買(mǎi)房屋這樣的重大生活資料時(shí)，多咨詢(xún)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師，搞清楚借名買(mǎi)房暗藏著“賠了房子又虧錢(qián)”的風(fēng)險(xiǎn)，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒(méi)有購(gòu)房資格的人借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房之類(lèi)的保障性住房。違反政策借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，即使有書(shū)面協(xié)議或進(jìn)行公證，都可能導(dǎo)致協(xié)議因違反強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效，最好不要借名購(gòu)買(mǎi)。
物色選定信用高人品好的人簽署書(shū)面借名購(gòu)房合同尤為重要。對(duì)于不違反國(guó)家政策、法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的借名買(mǎi)房，如辦理貸的款項(xiàng)困難，建議雙方簽訂書(shū)面協(xié)議，以白紙黑字
的形式固定借名買(mǎi)房行為，如果有條件可以對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款、贈(zèng)與關(guān)系還是借名買(mǎi)房。
保留必要的書(shū)證是順利主張權(quán)利預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。對(duì)于借名人，一定要留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等，以防在沒(méi)有書(shū)面協(xié)議或房屋登記人對(duì)借名買(mǎi)房不予認(rèn)可時(shí)，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權(quán)減少損失。
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